解读7月21日三中全会《决定》对于地产表述

牛牛520

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》正式发布，其中关于房地产方面的表述点评如下：1、加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式

打造租购并举的住房制度，写入了十九大、二十大的报告中，是我国新时期住房制度发展的方向，也是房地产新模式框架中住房供给侧改革的主要内容。目前来看，住房需求的主体是新市民、年轻人、外来人口，其中也有工薪阶层和人才群体。他们居住的模式，就是先租后买，甚至是长租。租购并举的住房制度，一方面将租房作为重要的，等同于买房的居住形式，要在公共服务上实现均等化，比如租房可以落户，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，租房可以入读公办义务教育等。近年来，租购并举的住房制度已见雏形，热点城市规模化的租赁住房供给占到近3成，租房可以落户、享受公办教育已经在热点城市落地。

2、也是加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求

保障性住房包含配租的保障房以及配售型保障房，这两类房源在2021年的国家22号文和2023年的14号文，已明确了建设筹集、土地供应、资金来源、分配对象（主要是工薪阶层、人才群体等）。最大的特点就是低租金、低售价，目的是降低城镇化的成本，让工薪阶层和人才群体可以较低的成本融入城市，不再为住房焦虑，从而放开手脚为美好生活奋斗。下一步，除了新增建设外，部分通过盘活存量来解决。而且，未来还要大规模盘活闲置土地，建设配售房。配售房将承担商品房下跌后稳定行业的重任，而且也是通过供给侧改革适应需求端变化。
3、支持城乡居民多样化改善性住房需求

支持多样化的需求，在两会也有提及。一方面，这是需求端的多样化、个性化、差异化所使然；另一方面，也是指导供给侧改革的标尺。未来，不管是商品房供给，还是租赁房供给，保障房供给，都要多好需求调研，以需定建、以需订购。多样化的需求，在租房居住、买房居住，保障房或商品房，新房或二手房等方面，都是多样化的、差异化的。近期，各地调整建筑规范、容积率计算规则等，提高居住品质等，也是支持多样化需求的体现。推进老旧小区改造、城市更新、城中村改造等，均在补短板、强配套，也是满足新时期多样化的需求。

4、充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准

（1）赋予各城市政府房地产市场调控自主权，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等，这是提高治理能力的体现。也就是，将调控的权力给到地方，也将稳定房地产的责任赋予地方。在城市分化、区域分化，购买人群差异化的当下，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，才能将房地产管理好。

（2）取消限购和推出普通住房标准。在房地产供求关系逆转、投资需求退出、居民预期转弱的情况下，坚持行政化的限购政策，可行性不具备了，预计后续未退出限购政策的城市或区域将相继退出，但节奏上会有先有后。在改善型需求占主导，市场上小户型为主的二手房源、保障房成为刚需首选的情况下，增量建设空间收缩的情况下，取消普通住宅和非普通住宅标准，也变得合理了。取消普通住房标准，一方面会降低购房的契税成本、按揭利率，还会激励开发商打造面向改善的高品质住宅。

5、改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度

（1）改革房地产开发融资方式。就是要全面落地白名单融资协调机制，即加强金融和住建两个部门在房地产政策上的“一致性”。以房地产项目合规为“一致取向”，两个部门通力合作、双向奔赴，强化项目“推送-反馈”闭环机制和贷款“投放-使用-偿还”机制，促进两个管理部门政策上激励相容，着力于促使房地产项目满足“5+5”的标准化合规条件。这样，既实现住建部门对房地产监管的职能，也能满足房地产项目的合理融资，还能最大程度降低金融风险，这就是房地产行业治理体系和治理能力现代化。

（2）改革商品房预售制度。就是逐步由预售向限售转型。一方面，根据克而瑞统计，重点城市目前现售房已经占到30%的份额；另一方面，2023年以来，期房销售下降，现房和二手房（2023年）销售增长，意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。向限售转型也是倒逼的，因为各地政府被烂尾楼、保交楼、保交房、信访等折磨的焦头烂额。推行现售制度以后，从此告别了烂尾。近年来，期房不受欢迎、卖房难，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了。另外，全面落地白名单融资协调机制后，只有合规项目才能获得融资，而且合规项目一定能获得合理的、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。当然，未来鼓励现售房开发，还会再土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。预售向限售转型，也是房地产新的开发模式。

（3）完善房地产税收制度。目前，房地产循环受阻，包括土地向开工和销售，新房和二手房、刚需和改善等，都存在阻碍，阻碍之一就是交易或循环成本太高。因此，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，从而增加消费税。另外，代际红利风险不公平，年长一代充分分享过去40年改革和城市化红利，突出表现在持有多套房、房子增值明显，月供负担小，他们相继退休，还能享受优厚的退休金，而年轻一代这恰恰相反。因此，将交易环节的税收转移到持有环节，一方面能加速交易循环，促进市场好转，还能降低年轻一代购房成本。开征房产税，能平滑代际不公，弥补前端税负下降的财政损失，还能激励地方政府做好公共服务，让更多的人愿意持有房子。当然，后者的改革对预期和舆论的影响太大，政策会慎之又慎，短期内推行的可能性不大。

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