看透房地产的本质，你就明白了中国房价为什么不能下跌

xiaoxiaogong

房子是用来住的，不是用来炒的，但是如果你只是认为房子是用来住的，那你就大错特错了，房子除了拥有居住属性以外还有金融属性，但是绝大多数人肯定不知道，中国房地产的本质其实是我们国家底层信用货币抵押物。

一个多年的房地产从业者，闲暇之余喜欢发一些和楼市或房地产相关的文章和视频，我不是坚信房价还会大涨的激进派，也不是认为未来房价一定大跌的悲观派，我只是客观、真实，不带情绪的说一下对房地产的认识，希望大家能够喜欢。

跟大家聊了我们认为的房地产软着陆和国家说的房地产软着陆，其实完全就不是一回事儿，今天我们再来聊一聊，中国房地产的本质，看透了房地产的本质，你就会明白我们国家的房价为什么不能下跌。

咱们中国的房地产可能和其他国家的房地产不太一样，除了居住，除了有金融属性以外最最重要的还是我们国家底层信用货币抵押物，底层信用货币抵押物大家都明白吗？听起来好像蛮深奥的啊！

我们知道，当前全世界都处于信用货币时代，各国发行的纸币，其实他是没有价值的，也就是说钱他本身并不值钱，也没有和黄金这类传统财富挂钩，而是依靠国家的信用做支撑，然后它才能发挥交易的媒介作用。

比如：我家种玉米，但是我想吃肉，那就要用多余的玉米换肉，用玉米换肉这种以物易物的形式效率太低，那么就可以先把玉米换成钱，再用钱买肉。在这个过程中，钱就是交易的媒介，而钱自身的价值是由国家信用作为担保的。

在以前的时候，美元还有一个名称美金，为什么叫美金呢？因为那个时候的美元和美黄金直接挂钩，用等值的美元可以直接换取黄金，所以那个时候美元也称为美金。但现在为什么不叫美元了呢？因为1971年的时候啊，布雷顿森林体系崩溃，美元不再和黄金挂钩了。

虽然美元不是美金了，但是当前世界上最牛的还是美国，因为美元不需要任何担保物就可以随便发行。虽然咱们人民币已经在走向国际化了，和巴西和俄罗斯和沙特采用人民币结算，但是人民币离美元的地位目前还差很远，如果像美元一样随便发行，那么马上就会面临货币贬值，通货膨胀，从而摧毁国家经济。

那怎么办呢？咱们国家也很聪明，找到了以工业化为出发点，通过土地+房产作为底层信用货币抵押物的形式，放出了天量的货币供应，同时保证了汇率的稳定，所以我们才能发展成为仅次于美国世界第二大经济体的国家经济。

逻辑其实很好理解，从1949年建国那一刻就决定了中国想要崛起，就必须完成工业化，西方等发达国家崛起的过程是是先工业化，然后再城市化。而我们国家和欧美等发达国家则走了完全不一样的路，走了一条捷径，先城市化，然后再带动工业化，所以我们只用了几十年的时间就走完了发达国家两百年走过的路。为什么我们国家可以走捷径？而其他国家不行？因为我们国家人口多啊？

80年代开始改革开放，农民可以进城了，1994年实行分税制，决定了土地财政，1998年取消福利分房房地产开始商品化，2001年加入WTO中国经济开始腾飞，于是大量的农民进城买房，从土地到房地产再到房屋买卖，这个过程结束就完成了土地从两万到200万到2000万的资本积累。

几亿人进城，进城以后要结婚，结婚你就要买房，要添置家电，要装修，所以带动了家电、家居、建材装修，地铁站，高铁站，座座高楼平地起，浩浩荡荡的城市化进程拉动了工业化，也为工业化积累了大量原始资本。

随着国家经济的发展和城市化进程的不断加快，城市人口数量快速增长，产生了大量的居住需求，而由于城市空间的确定性，城市土地逐渐变成稀缺的资源，房地产行业应运而生，并支撑起了中国经济的半壁江山，成为了国家的经济支柱。

光有房地产还不够，推动中国经济快速发展的其实是信贷！用最通俗的话解释，信贷就是让你把你未来几十年赚取的收入，一次性支取出来，用于投资或消费。

年轻人买房，如果想等攒够了钱一次性付全款，那要等到猴年马月？而通过信贷，以房产作为抵押物，我们只需要交上30%的首付，然后就可以住上大房子，在这个过程中房地产自然而然的就成了信用货币的抵押物。

过程是这样发生的，一块土地在没有上市流通前，其实是没有价值的，地方政府通过城市规划，将其划分为居住用地，然后挂牌拍卖，价高者得，这个时候这块土地也就有了价值，其实我认为这部分价值是属于凭空创造出来的。

当土地有了价值以后，比如价值1个亿的地被某房地产开发企业拍走。那么信用货币如何依靠房地产增发的呢？拿地的开发商，将土地抵押，从银行借一笔钱，用于土地的开发，这是信用货币第一次被创造；当土地上建了商品房后，老百姓通过贷款的方式，以少量首付款加上银行贷款就把房子买了，这部分贷款就是信用货币第二次被创造的过程。

所以一块价值1亿元的土地，最终变成了一片价值5亿的住宅再加上3个亿的银行贷款，从一个亿变成了8个亿，这只是一块地，但是全国有多少地呢！加起来这个量是不是就太大了，在这个过程中，依靠信贷的力量，国家的经济总量得以飞速增长，与其相匹配的信用货币也被凭空创造越来越多，所以我们国家的经济才能发展的如此之快。

当城市化推进工业化，工业化又助推了城市化，随着城市化和工业化的推进，居住需求与土地供应的矛盾日趋激烈，土地溢价继续攀升，从而助推房价快速上涨，使得银行信贷和货币发行急速扩张，这就是中国房地产业与货币和经济发展之间的最底层逻辑。

所以说，中国房地产的本质，基本可以理解为人民币价值的底层锚定物或抵押物，而这个锚定物是绝对不能出问题的。

我们国家依靠房地产相关信贷，增发了太多的信用货币，所以房地产才会成为国家经济支柱，所以当前的房地产必须实现软着陆，据统计目前与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民财富的60%。

一旦房地产这个锚定物的价值缩水，你想想后果有多么的可怕，这时信贷就会像个连锁反应的炸弹，牵一发而动全身，导致资产价格崩盘，从而引发全面的金融危机。所以说，我们国家的房价是一定不能过度下跌的，因为我们国家的房地产和其它国家不一样，在它的身上我们锚定了太多的信用资产。

在房地产这件事上，国家最重视不是地方财政收入，也不是降房价，而是有没有系统性的金融风险，这才是国家最最关心的。这时候你是不是也就明白了为什么从2000年以来当房地产市场过热国家政策调控时从来没说过要房价下降，当房地产市场不好的时候各种政策支持房地产，也没有降房价这一条！

这是不是也就解释了，为什么国家不愿看到老百姓提前还房贷，因为如果大家都提前把房贷还上了就等于摧毁了信用货币扩张的链条，进而会导致经济增速的放缓，甚至倒退。因为这些还款的现金，本来是可以去创造更多的消费、负债或资产增值的。

虽然这两年房地产争议可能比较大，那是因为很多人不了解房地产的本质和房地产的底层逻辑，因为走的是先房地产在工业化这条路所以我们国家用几十年的时间走完了发达国家200年走过的路。这条路我们能成功是一个是我们国家人多，有足够多的需求，另一个就是我们是中央集权制，有足够的控制力。

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xiaoxiaogong

北仑作为一个高收入发达地区，人民教师和宁钢车间主任月收入普遍2－3万元，对于北仑2－3万元一平的房子简直就是白菜价，不少来北仑的年轻人，没过几年就是人民教师或宁钢车间主任，太吸引人了，房价肯定只会继续上涨，不会下跌的。

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刺青的影子

以后每年人口减少300万到500万，一年上百万套房子将空置，卖给谁呢？指望农民进城，可是农村人口也减少了，指望不上。都象宁钢工资两三万，那白菜得多少一斤？这房地产，什么锚定物啥的，呵呵。多了就贱了才是的，房多的不怕跌，自己住的刚需不怕跌。银行怕跌吗？早就在控制风险了，房地产公司怕跌？你知道多少上市房地产公司要退市了，怕跌吗？政府怕跌？房价高得孩子都不生了，你说怕跌吗？只有贷款炒房的怕跌。

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xiaoxiaogong

刺青的影子 发表于 2023-05-24 18:45
以后每年人口减少300万到500万，一年上百万套房子将空置，卖给谁呢？指望农民进城，可是农村人口也减少了，指望不上。都象宁钢工资两三万，那白菜得多少一斤？这房地产，什么锚定物啥的，呵呵。多了就贱了才是的，房多的不怕跌，自己住的刚需不怕跌。银行怕跌吗？早就在控制风险了，房地产公司怕跌？你知道多少上市房地产公司要退市了，怕跌吗？政府怕跌？房价高得孩子都不生了，你说怕跌吗？只有贷款炒房的怕跌。

所以，北仑要加快居民收入跑赢房价，让更多的人买房，消费，娶妻生子，这样北仑的经济就是全国第一了。

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