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北仑地价23000, 房价就要破4万? 别被舆论忽悠了
中
中国蓝TV
12-08
首先恭喜融创首入北仑。无论是北仑府还是北仑壹号院,有融创这块金字招牌,总能吸引一波流量。
今日土拍,圈内圈外一片欢腾。北仑地价终于破20000,这一地价也等于肯定了北仑的城市价值,尤其是凤凰城板块的价值。
但在这片欢呼中我居然听到有人说,北仑房价破4万指日可待。对此,我想说的是,我不怀疑未来终有一天北仑房价能站上4万,但仅就这一地价而言,还远不具备这一能量。
首先,北仑也在限价政策覆盖范围内。目前北仑新盘开盘均价普遍在3万内。比如下面这个。

厦门国贸的产品,距离今天两幅地不过几百米,不到25000的备案价。备案价,即政府规定的售价上限。
此外,华夏如愿25400元/平,印东方28400元/平,地段也都不差。
今天的两幅地也有限价,白坯限价31000,在北仑新盘中算比较高的。但也到了北仑当下新盘的天花板。
何况两幅地处于公园板块内,中间是原来凤凰山主题乐园的中心湖,东侧是北仑制高点“凤凰山”,或曰“北仑之丘”。容积率仅1.6—1.8,西边还有北仑中心公园、富邦广场,南侧有地铁,占尽北仑好风水。
当然肯定会有人说:不是还有价格倒挂?
根据目前一些网上的报价,北仑确实有超过4万的二手房,但仅集中在黄山豪庭、里仁越府、凯旋门等寥寥几个。而且要么豪装、要么是别墅,要么学区极好,属较特殊的案例。

并且这一挂牌价格实际成交能有几成还在未知。
根据中介市场反馈,宁波二手房主力成交总价在300万以内,尤以200万以内居多,多数高价二手房有价无市。新房价格倒挂也加大了二手房成交难度,客源纷纷打新。这也是新房市场热度居高不下的原因——市场认为“倒挂即空间”。
但其实这是个伪命题。因为倒挂的价差可能是空间,也可能是泡沫,说明前期冲得过猛,也被学区房的价格带偏了市场的真实估值。
不信的话,北仑的房东可以挂4万的价格试试看,有没有人愿意为此埋单。
归根结底,高也罢低也罢,一切都取决于市场真实的承受力,就如上面提到的二手房目前主力总价,心气是高,但身体很诚实。
此外成交的二手房基本以学区房为主,几乎占到80%,非学区房普遍缺乏竞争力。
结论:
1、地价高因为地块好,容积率也低(为了契合凤凰山的天际线);
2、限价31000,当下北仑新盘的天花板
3、二手房市场有价无市现象越来越显著,这一地价未必能推高北仑整体价格结构。反而,倒挂越明显,越可能打击到二手房市场。
北仑的买房人,切忌被舆论冲昏头脑。
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