北仑地价23000, 房价就要破4万?

古月木示 · 发表于 2020-12-10 07:06:18

北仑地价23000, 房价就要破4万? 别被舆论忽悠了
中
中国蓝TV
12-08
首先恭喜融创首入北仑。无论是北仑府还是北仑壹号院，有融创这块金字招牌，总能吸引一波流量。

今日土拍，圈内圈外一片欢腾。北仑地价终于破20000，这一地价也等于肯定了北仑的城市价值，尤其是凤凰城板块的价值。

但在这片欢呼中我居然听到有人说，北仑房价破4万指日可待。对此，我想说的是，我不怀疑未来终有一天北仑房价能站上4万，但仅就这一地价而言，还远不具备这一能量。

首先，北仑也在限价政策覆盖范围内。目前北仑新盘开盘均价普遍在3万内。比如下面这个。

厦门国贸的产品，距离今天两幅地不过几百米，不到25000的备案价。备案价，即政府规定的售价上限。

此外，华夏如愿25400元/平，印东方28400元/平，地段也都不差。

今天的两幅地也有限价，白坯限价31000，在北仑新盘中算比较高的。但也到了北仑当下新盘的天花板。

何况两幅地处于公园板块内，中间是原来凤凰山主题乐园的中心湖，东侧是北仑制高点“凤凰山”，或曰“北仑之丘”。容积率仅1.6—1.8，西边还有北仑中心公园、富邦广场，南侧有地铁，占尽北仑好风水。

当然肯定会有人说：不是还有价格倒挂？

根据目前一些网上的报价，北仑确实有超过4万的二手房，但仅集中在黄山豪庭、里仁越府、凯旋门等寥寥几个。而且要么豪装、要么是别墅，要么学区极好，属较特殊的案例。

并且这一挂牌价格实际成交能有几成还在未知。

根据中介市场反馈，宁波二手房主力成交总价在300万以内，尤以200万以内居多，多数高价二手房有价无市。新房价格倒挂也加大了二手房成交难度，客源纷纷打新。这也是新房市场热度居高不下的原因——市场认为“倒挂即空间”。

但其实这是个伪命题。因为倒挂的价差可能是空间，也可能是泡沫，说明前期冲得过猛，也被学区房的价格带偏了市场的真实估值。

不信的话，北仑的房东可以挂4万的价格试试看，有没有人愿意为此埋单。

归根结底，高也罢低也罢，一切都取决于市场真实的承受力，就如上面提到的二手房目前主力总价，心气是高，但身体很诚实。

此外成交的二手房基本以学区房为主，几乎占到80%，非学区房普遍缺乏竞争力。

结论：

1、地价高因为地块好，容积率也低（为了契合凤凰山的天际线）；

2、限价31000，当下北仑新盘的天花板

3、二手房市场有价无市现象越来越显著，这一地价未必能推高北仑整体价格结构。反而，倒挂越明显，越可能打击到二手房市场。

北仑的买房人，切忌被舆论冲昏头脑。

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